创新物业管理、优化社区治理新思维

首善—治理实验室

通州2019社区治理创新发展研修班二期共研——

创新物业管理、优化社区治理新思维

中国治理网   治 平

在当前中国社会基层如火如荼合力打造“共建共治共享的社会治理格局”的热朝中，社区治理的最大热点是什么？社区矛盾焦点又在何处？

据有关部门统计，北京市12345热线反映的居民投诉问题，绝大多数与物业问题有关，物业纠纷不断，欲理还乱……可见，物业管理已成为社区治理的难点和焦点。

创新社区治理，必当抓住难点焦点，接此地气民意。

于是，由北京市通州区民政局主办、通州区社会工作者联合会承办的通州区2019年“三社联动”项目的社区治理创新发展研修班（二期）的研修主题，便与时俱进定位为“创新物业管理，优化社区治理”。

2019年12月18日至19日，来自北京市通州区城乡社区的居委会书记、主任和专家、学者、律师及社会组织工作者，汇聚在北京市社会组织孵化中心东部基地会议室，围绕上述话题展开了共学、共商、共研。北京市通州区社会工作者联合会会长李雅静主持了开班仪式。北京工业大学社会工作系副主任李翕然教授、关注社会改革与治理的北京中闻律师事务所王树凯律师、北京慧友云商科技有限公司“智慧党建”联合创始人李茂、率先提出首善通州社区精微治理协商治理的北京市通州市委党校副教授林学达博士，先后从各自专业角度对上述议题作了系统、深入的主题演讲，博得了社区书记、主任们的由衷点赞和掌声……

研修班期间，还举办了通州区优秀社区书记社区治理经验交流分享会，北苑街道长桥园社区岳迎文书记、中仓街道莲花寺社区高艳辉书记等向大家介绍了各自社区治理的典型案例和特色经验，引起大家共鸣。

李翕然：从社区共同体引出物业管理三位一体

李翕然教授主讲《物业—业委会—居委会互动合作》

“什么是社区？”李翕然教授开门见山地提出一个众人“身在此山中”的常识概念定义问题。

按常规解答，社区不过是居民居集在一定区域范围内的地理概念。李翕然教授则援引了德国社会学家滕尼斯的社区社会学定义：社区是一个关系密切、出入相友、守望相助的富有人情味的社会生活共同体。

据此李翕然认为：社区治理的主体不仅仅是聚居在一定区域范围的居民，也包括落户在这个区域内进行经济社会活动的所有政府部门、社会组织、企事单位（包括物业公司）等各个单位，他们也应该是社区这个共同体的一员，都有权利和义务参与到社区事务的治理中来。作为社区共同体的组织者和引领者的社区居委会，在密切联系、组织社区居民开展自治的同时，还应该主动联系辖区的各类单位，通过共建共治共享，充分发挥其参与打造社区社会生活共同体的积极作用。

譬如：通州运河湾社区想在冬至节日期间办举一个能够凝聚社区居民的文化活动，活跃一下社区居民的冬日文化生活。居委会就主动联系了辖区的几家餐馆，联合举办了“情暖终日 爱在社区——冬至包饺子大赛”，还邀请金蓝途社工事务所策划活动方案并指导实施，结果不但激发了辖区各个餐饮单位踊跃参赛的积极性，还吸引了辖区内的银行、幼儿园、物业公司等多家企事业单位的参与，进一步激活了社区居民参与的兴趣和热情，许多有才艺的居民还带来了自己的绝活，如空竹表演、垃圾分类快板与舞蹈、歌曲联唱等。最后，社区志愿者分成几组将饺子送到社区孤寡老人、空巢老人和困难家庭等居民家中。社区党总支、辖区单位、物业公司、居民和社会组织共同弘扬寓意着团圆吉祥、福禄安康的中华饺子文化，进一步拉近了居民与辖区单位之间的距离，融洽了社区居民关系。

谈到社区事务的重头戏物业管理，李翕然教授认为：从治理思路上，要把物业管理和社区治理有机结合起来；从治理体制上，要建立相关党政组织（包括建委和街道办、乡镇党政组织）引领、督导下的“业委会—物业公司—居委会三位一体”优势互补、分工合作的组织形式共同治理物业问题；从治理机制上，业委会按业主大会要求履行职责与维护业主合法权益，物业公司按合同提供规范优质的物业服务，居委会依法依规进行宣导、协调，通过协商议事平台，三者各司其职、良性互动，共商共治，形成业委会自治管理、居委会社区管理、物业公司专业管理的和谐共生关系，三方共同努力把社区建设成管理有序、服务完善、环境洁美、文明和谐的社会生活共同体。

王树凯：从法律角度解读《北京市物业管理条例（草案）》

王树凯律师主讲《社区治理法治化北京市物业管理条例（草案）解读》

11月25日，北京市发布了《北京市物业管理调理（草案）（以下简称《条例草案》）公开征求意见。这将为北京市居民维护物业合法权益，解决物业管理纠纷，并为街道（乡镇）、社区居委会依法参与督导、协调物业管理要务等，提供可操作性的法律依据。这对于社区居委会的书记，主任们来说，更是一件引人关注、令人欣慰和期待的大事。王树凯律师正是抓住这个热门关注点，从社区治理法治化的高度，对《条例（草案）》中涉及街道（乡镇）和居委会参与协调物业管理要务部分，进行了法律视角的要点解读和分析：

一、业主大会的申办与筹备：房屋建筑总面积50%以上已交付业主使用的小区中，拥有5%以上使用面积的5%以上业主，可以向所在街道办、乡镇政府申请成立并召开业主大会，所在居委会（村委会）也可以组织业主申请成立并召开业主大会；经同意后成立业主大会筹备组，居委会可参与协商推荐符合资格条件的业主委员会名单草案，公示业主大会召开事宜。

二、业主大会的工作备案与公章管理：居委会可参与指导业主大会依法召开，业主大会应将通过的物业管理规约、业主大会议事规则、选举产生的业委会正副主任和成员名单等，向所在街道办（乡镇政府）报送备案；街道办（乡镇政府）通过备案后五个工作日内出具备案证明和业主大会、业主委员会公章刻制证明；业委会持上述证明向公安机关申请刻制上述公章；业委会公章由业委会依规保管使用（半数以上委员签字方能使用该公章），业主大会公章委托所在街道办或居委会（村委会）代为保管，根据业主大会召开作出的决议依规使用。

三、街道办（乡镇政府）、居委会对业主大会、业委会的督导与协调：一是进行政策法律宣导；二是对工作程序与规范进行指导；三是参与业委会成员协商推荐与资格审核；四是对业主大会、业委会作出的违法违规决定，街道办（乡镇政府）可责令改正或予以撤销；五是对业主、业委会与物业公司的关系进行协调，对其物业矛盾纠纷进行调处；六是业主大会、业委会和物业公司有义务配合街道办（乡镇政府）和居（村）委会的正常工作。

四、业委会的换届与组织督导工作：业委会每届任期依法不超过五年，期满后应由街道办（乡镇政府）组织成立由业主代表为主体的业委会换届筹备组，组织所在居委会和业主协商推荐新一届业委会候选人名单，筹备召开业主大会进行业委会换届选举。而不是由原业委会提供新一届业委会人选名单和组织筹备召开业主大会换届选举。

五、有条件组织成立“小区物业管理委员会”并开展工作：成立小区物业管理委员会（简称“物管会”）的前提条件是：多数业主不同意成立业主大会和业委会的小区，或者长年难以成立业主大会和业委会的小区，或者业委会任期期满不换届或难以换届的小区，可以在所在街道办（乡镇政府）指导下，由所在居委会（村委会）组织成立小区物业管理委员会。物管会由二分之一以上业主代表和其他物业使用人（如租住人）代表、居委会代表共七人以上（单数）组成，物管会主任由居委会代表担任。物管会行使业委会职责，其重要决议应向全小区业主公示。业主如有异议，可在公示期间向所在居委会提出，居委会应及时研究处理并作出答复。

李茂：以“智慧党建”引领社区治理智能化

李茂老师主讲《党建引领社区治理智能化》

十九届四中全会在擘画社会治理现代化的蓝图时表述：“完善党委领导、政府负责、民主协商、社会协同、公众参与、法治保障、科技支撑的社会治理体系”。其中，“民主协商”和“科技支撑”，是在十九大描绘此项蓝图的基础上着意新添的内涵。而作为“智慧党建”联合创始人的李茂老师，正是从社会治理体系的“科技支撑”角度，宣讲了他以“智慧党建”引领社区治理智能化和物业管理智能化的理念、案例与实施思路。

李茂认为：要落实中央提出的“党组织引领”的社会治理体系的智能化，自然就要首先建立“智慧党建”平台，实现政策宣导，政治引导的智能化；在此引领下要建立社会公共服务职能化平台、社区事务智能化平台；也可以建立物业管理与服务智能化平台，即“智慧物管”，运用大数据、云计算、物联网和区块链等职能化手段，打造一个由物业行业主管部门依法监管、街道办（乡镇政府）依法督导、居委会（村委会）积极协调、物业公司按合同优质规范服务、业委会依规履职为业主依法维权、业主畅达诉求真情点评的智能化平台；在此基础上，还可为社区居民延伸生活服务、健康服务和社区商务服务，在社区服务和物业服务智能平台上，链接社区新零售服务，或者引进第三方资源合作，打通社区上下服务链，根据社区居民需求，提供质优价廉的康养、娱乐、心理咨询和商旅商品等服务，同时相应设立社区云商线下体验服务站点。共同构建“智慧党建”引领下的设施智能、服务便捷、管理精细、生态宜居、文明和谐的现代化“智慧社区”。

林学达：把社区当作一个生命体来看待

林学达教授主讲《新时代城乡社区治理现代化》

林学达博士，以“新时代城乡社区治理现代化”为演讲主题，侧重运用创新务实的见解和国内外先进案例，生动地阐释如何提升城乡社区治理水平的总体思路和具体方法。

一个有趣的总体思路：

林学达博士提出：要把社区当作一个生命体来看待。柏拉图两千多年前就指出：当一个国家像个人那样被对待的时候，这个国家就是管理得最好的时候。社区是一个有机生命体，是一群有缘居住生活在一个特定区域的人群组合的社会共同体。正如人的身体要呵护、调理一样，社区也要共同爱护、共同治理。既然是生命体，就需要有情、有爱，就需要健康、和谐。因此，我们要把社区当作生命共同体来共同关爱、共同治理、共享和谐。

三套实用的具体方法：

第一， 抓住社区治理的重点内容

譬如优化社区人居环境方面，要以微改造方式改善社区的公共空间，城市社区可以建造一些微公园口袋花园漫步道、跑步道和骑行道三合一的慢行系统等等。还要拓展社会人文空间，城乡社区皆可设立微图书馆、娱乐室等等。

再如垃圾分类也是社区治理、造福百姓的一个重点，这方面可借鉴台湾、上海等境内外的经验（案例且略）。总体上要请专家社区规划师、社区创意师来帮助规划设计，社区商议决策后依规实施。

还有一个普遍的重点内容，就是小区物业管理问题。要把物业管理纳入社区共同治理的范围。街道办、社区居委会要积极参与物业管理的协调、督导、业委会和物业公司有义务积极配合街道办和居委会的工作。

第二，要明确居委会的性质和职能定位，为之减负增效。

社区居委会不是政府机构，是居民选举产生的基层群众自治组织，不能把行政执法、拆迁拆违、招商引资等等各个政府部门的行政事务，一股脑儿下达给社区居委会，要让居委会减负增效，集中时间、精力上门串户了解民情民苦民意，为他们排忧解难，实效服务，组织居民议事会，共商社区公共事务，鼓励、培育居民成立各种专业门类的社区社会组织，更好地形成共建共治共享社区治理体系、治理制度和治理格局。做到把复杂的事情简单化，把简单的事情标准化，把标准的事情程序化。

第三，要提升六种能力。

一是提升社区居民参与能力。不断提升居民文化、道德、法律能力素养，将自治与共治、法治与德治一体化推进是目标。

二是提升社区服务供给能力。征集、了解社区居民多元要求，提供综合配套切实服务，形成务实高效的社区服务链，精微治理是关键。

三是提升社区文化的引领能力。社区公共文化服务能力的提升与学习性社区的创建是重点。

四是提升社区依法办事的能力。运用法治思维和法治方式来治理社区、解决问题，淡化人治主导、避免法律漏洞是要务。

五是提升社区矛盾预防化解能力。防微杜渐、防患未然、和谐调处、多元包容，不让矛盾升级，形成社区矛盾多元协同预防预警机制是抓手。

六是提升社区信息化应用能力。通过对信息化手段的运用，提升社区治理水平与服务能力，提升大数据治理能力是支撑。

互动交流：优秀社区治理经验分享

在专家老师主讲、学员与专家问答对话之后，研修班还安排了“通州优秀社区治理经验分享会”的环节。项目组根据《通州区2019优秀社区治理创新发展案例》广泛征集申报、专业评选的初步成果，优选了第一批入选的两家优秀社区，率先向大家介绍了他们的社区治理优秀案例与经验。

通州区北苑街道长桥园社区书记岳迎文介绍该社区治理案例与经验的主题是——

车位共治共享，带动小区全面自治

长桥园社区书记岳迎文介绍该社区治理案例与经验

长桥园社区西站铁路小区8栋板式楼房建于上世纪八十年代，属于无物业单位、无门卫、无业委会的“三无”老旧小区，车位少、停车难、乱停车，一直成为百姓反映最强烈的问题，业主争抢车位，私安地锁乱象丛生，更有一夜之间   掰坏十多个车灯的极端行为，小区环境脏乱差，治安案件多发。后来，经人大代表向政府反映，引起通州区政府高度重视。借助区政府、区社工联有关领导来社区调研的契机，长桥园社区大胆提出以老大难的西站铁路小区为试点，在全区率先通过自治模式治理小区事务、解决小区难题的设想，获得了政府支持，赢得了全区老旧小区改造创新试点的机会。所属北苑街道办从政策和资金投入上更是进行了统筹安排，奠定了自治基础。小区60名党员，44个楼门长和100多名志愿者，是自治的骨干力量。他们的主要做法与经验是：

一、社区党组织引领、居民自推荐、民主协商产生小区自治管委会（简称“自管会”）。先由社区党总支牵头、专业社工参与，组织该小区全体居民代表和党员代表成立自管会筹备服务队，逐户上门调研，了解车辆情况，征求居民对自治管理的意见并进行有关表决，征集自管会候选人的自荐、推荐意见，再由社区党总支、居委会根据居民推荐、协商意见，确定小区网格党支部主导下的小区自管会人选。在此基础上，又经全体居民代表和党员商议、并经逐户征求车主意见后，选举产生了小区车位自管会委员7名。自管会先行垫付资金2万多元，购买地锁和工具，按楼进行车位公平分配。

二、召开小区党员、居民代表会（亦即小区议事会）。对小区自治管理服务方案征求意见，进行审议、修改。通过社区全体居民自决，确认了车位共治理、爱车大家“停”的车位共管共治共享的方案。主要内涵是：整合资源，优势互补，不外聘保安，轮流执勤，自管会带动，居民参与，车主购买服务、奉献工时，成本收费，以勤代费，分类停车，权责对应。

三、举行小区车位自管收费听证会，共同商定车位自管收费标准。经过多轮居民议事会协商，广泛征求业主和车主意见，以成本倒推的方法，最终确定分类收费标准：第一类经常出入型车，每月交费60元，也可选择每月值班执勤1天抵扣车费；第二类偶尔往来亲属车，4小时内不收费，每增加1小时收2元，6元封顶；第三类纯外来车辆，每小时收费2元。

四、组建正式执勤志愿者队伍。进行岗位培训，完善管理制度，志愿者轮流执勤，实现了无外聘保安、小区大门与停车事务24小时全天候专人看管。

五、车位共治共享，带动小区全面自治。一是小区大门24小时专人执勤，对进出车辆、人员的登记管理，带动了小区治安环境的良好转变，实现了该小区三年来无治安案件发生。二是车位自管的协商议事经验和效果，激发了居民对小区其他事务参与议事协商自治的积极性，形成了社区事务居民议事协商民主共治的良性循环治理系统。三是从车位共管共治培养锻炼了志愿者队伍，带动其他党员、楼门长、门岗值班员、文明志愿者家庭等210人形成小区自治骨干力量，实现了社区主体的“自我造血”式服务功能，有效降低了社区的“12345”投诉率，更多的人由旁观者变成了社区志愿者。四是社区居委会适时引领小区自管会由车位自治向楼院自治拓展。自管会每月组织两次志愿者家庭活动，清理楼道堆堵，维护绿地环境，铲除小广告等等。小区居民渐渐习惯了有事先找自管会，提升了自管会在小区居民中的威信和服务功能。五是自管会成了社区居委会沟通民情、排忧解难的得力助手。遇到夜间居委会来不及立即赶赴居民诉求事务现场的急事，譬如出租屋噪音扰民、居民邻里纠纷、上下楼漏水等问题，小区自管会主任总能第一时间出现在现场，成为了社区应急的得力助手。

通州区中仓街道莲花寺社区书记高艳辉介绍其社区治理创新案例与经验的主题是——

     “墙上博物馆”：呈现胡同文化新风貌

莲花寺社区书记高艳辉介绍其社区治理创新案例与经验

   莲花寺社区位于北京通州区南大街东部，南大街片区是目前全市现存规模最大、胡同肌理最完整、形成历史跨度最大的历史文化街区，是目前仅存的能够承载通州古城文化和漕运文化的片区。辖区内有清真大寺（北京市文化保护单位）、近600年历史的十八个半截胡同等。可见莲花寺社区文化底蕴深厚。面对北京城市副中心建设、大运河文化挖掘的契机和社区治理创新共享的新时代要求，莲花寺社区党总支、居委会整合资源，创新思路，收集传统老物件，创建“墙上博物馆”，给社区的历史生活器物、家族传承、文化印记保有一块净土，珍藏历史，留住乡愁，拉近情感，让人们通过这些老旧实物、历史影像得以寻乡愁、寻记忆、录根脉，并以此增进社区居民亲情感、凝聚力，为此促进社区治理的共治共享。其主要做法和经验是：

   一、建立一个“留住胡同记忆”老物件收集小组。由社区居委会组织招募，

通过报名自荐、组织推荐，组成了包括社区党员、收藏爱好者、捐赠者、志愿者等在内的16人老物件收集小组。请“双报到”单位博物馆老师进行专业知识培训，提高收集、鉴别和筛选能力。

二、创建一个富有历史记忆的“墙上博物馆”。首先，在社区公众号、网站、社区宣传栏等平台发布“留住胡同记忆”老物件征集公告，宣传此项工作的宗旨与意义和征集内容与方法。其次是采用无偿捐赠方式，收集社区历史遗存和居民家族传承的历史性实物、图片、书籍、典故和有关史料的线索、信息等。先后征集到具有历史价值的老物件近300件，老照片236张，老故事21篇。再者是召开居民议事会，共同商研制定相应方案。基本方案内容是：优选了熊家胡同西侧大汉写字楼北侧长100多米、高4米的胡同墙作为主要载体；制作展柜10个，展示老物件、老照片；利用收集而来设置胡同墙根的10个磨盘，放置一些小碾子、门墩等大中型老物件。接着是综合规划，分类布展，撰写解说词，安排讲解员。2018年春，一个社区胡同“墙上博物馆”的雏形就这样建立起来了。社区居民老少都感受到了自家胡同里有了浓浓的文化味道，相互之间有了共同的话题和喜乐，纷纷争相继续捐赠并期望展示自家的老物件、老照片。

三、建设一条“北京最美街巷”。莲花寺社区自2017年底筹备到2018年初在熊家胡同建成“墙上的博物馆”后，当年8月，从全市892条街巷竞赛中脱颖而出，被评为“北京最美街巷”，社区居民共同享喜庆、荣誉和自豪。趁此东风，莲花寺社区于2019年通过背街小巷的提升，又对“墙上博物馆”进行了优化升级，将12个古香古色的中式多宝阁整齐地安装在青砖胡同墙上，使之成了北京胡同新文化一道亮丽而独特的风景线，引来了日益增多慕名而来的市内外文人游客来此驻足观赏。迄今，社区先后接待了来自外省市和北京各区、街道前来调研、交流人员近30批次。

四、探索性创造了一种博物馆新模式。莲花寺社区在熊家胡同创建的“墙上博物馆”，通过社区主导创意、居民共同参与、专家培训指导，共同探索、创造了一种与传统博物馆“建筑+收藏品+专家+观众”模式不同的“胡同墙+传统老物件+历史记忆+居民游客”的社区墙上博物馆新模式。先后吸引了央视新闻直播间、今日头条、北京电视台、北京日报、搜狐新闻网、中国治理网等主流媒体多次宣传报道，知名度和影响力不断扩大。

五、共谱南大街十八个半截胡同文化新篇章。莲花寺社区还将在现有“墙

上博物馆”新胡同文化基础上进一步优化、拓展。计划于2020年在中街胡同16号建立“胡同文化驿站”；准备开展“口述历史”收集工作、南街饮食文化挖掘工作、南街传统手工品的搜寻和制作工作等。组织社区居民和文化专家，共同谱写南大街十八个半截胡同文化的新篇章，共同助力大运河文化建设，共建共治共享文化引领的文明和谐社区。

研修班期间，北京市社会组织孵化中心东部基地代表陈静还向社区书记、主任们介绍了东部基地的作用和功能、定位和目标，欢迎大家参观访问和合作共建。

茶歇期间，项目组还安排了古琴文化欣赏，请来了古琴老师宋文林先生为大家演奏了多首经典的传统古典名曲，使大家在古琴韵律的审美与陶冶中，切身感受到传统优秀文化的魅力与自信。

古琴老师宋文林先生为大家演奏了多首经典的传统古典

参与研修的社区书记、主任们纷纷表示：这样的研修班，内容丰富，形式活跃，针对性强，解答了不少在实际工作中的疑难问题，激发了我们社区治理的新思维、的新思路。尤其对于我们社区干部如何依法依规参与协调、督导小区物业管理事务，还希望今后有更多专家指导、共同研修的机会，化解我们的工作难点，形成我们共建共治共享的良好机制！