王炼利：“新国五条”细则把准了地产的脉

外界正在质疑“新国五条”缺乏新意且有“炒冷饭”之时，其实施细则——《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（以下简称“3.01通知”）即在3月1日由国务院办公厅颁发。由于细则中对出售自有住房应征收转让所得的20%个人所得税，引来一片批评之声，很多人认为这只能导致房价的继续上涨，难以起到调控的作用。 

但笔者认为，此次调控恰恰不同以往，其中第五条表明，房地产调控把准了“脉”。 

 

在第五条“加强市场监管和预期管理”条目下，首次明确提出“加强房地产企业信用管理，研究建立住房城乡建设、发展改革、国土资源、金融、税务、工商、统计等部门联动共享的信用管理系统，及时记录、公布房地产企业的违法违规行为。”将房地产企业的“信用”列入市场监管范畴，这才是真正意义上的与市场经济接轨。中国房地产企业违反违规行为的普遍存在，本质的问题就是信用缺失的问题，在当今中国，信用缺失是个严峻的社会问题，针对房地产企业建立各部门联动共享的信用管理系统，正是抓住了监管的核心，即谁不规矩，就让谁出局； 
 

通知还首次提出“切实强化预售资金管理”，“切实强化”到可以“暂不核发预售许可证书”的程度。这说明“3.01通知”有意改变房地产商和购房者地位不平等的状态，房地产商任意收取购房者定金和预付款并把此类款项当成自有资金使用的行为，将得到遏制。对存在炒地炒房哄抬房价等违法违规的企业，第五条用“禁止”竞买土地、“不得发放”贷款、“禁止”通过信托计划融资、“暂停批准”上市等连环措施来惩处，其中的“国土资源部门要禁止其参加土地竞买”、“银行业监管部门要禁止其通过信托计划融资”是首次提出。 
 

该条目下还规定， “严格按照有关规定进行清算审核和稽查”土地增值税，这意味着数额极其可观的“漏征”土地增值税将可能“补征”到一些；而“加强房地产开发企业资本金管理，加大对资产负债情况的监测力度”，只要能实施到位，必定能制约房地产业一向“用别人的钱发自己的财”的恶习，避免房地产业的“高杠杆”给中国金融市场和经济发展带来致命风险。 

　　
“3.01通知”的第五条因为有了如上针对性强的详细规定，“加强市场监管”就有了实质性的内容。 
 

“3.01通知”第三条中提到了“完善土地出让方式”，这里也有个前所未有的提法，即：“各地区住房城乡建设部门要提出商品住房项目的住宅建设套数、套型建筑面积、设施条件、开竣工时间等要求，作为土地出让的依据，并纳入出让合同”， 当要求地方政府出让土地不仅须有根据，这些根据还必须载入法律性文件中时，“3.01通知”不仅是在对“土地出让”这个政府行为本身立限，更是要将土地出让规范入法。 
 

整个“3.01通知”，是本届政府到了执政的最后关头打出的“反腐组合拳”。在这套组合拳后，应该还有大动作，更大的动作将由下届政府来继续，而本届政府，是用最后几天的时间为下一届政府的动作做铺垫。 
 

公众对“3.01通知”最为关心的一点，是出售自有住房缴纳的个人所得税“依法严格按转让所得的20%计征”。 普通的二手房卖者从自身利益出发，对此有着抵触情绪可以理解。如何使“反腐组合拳”的套路更清晰到位，应该是可以探讨的问题。然而，我们要明白另外一点：转让所得越多，缴的税才越可观，当转让收入是10万，缴税2万；当转让收入是150万，缴税就得缴30万。转让所得越多，正说明房屋原值越“低”。而在中国，能用很低的价格购入多套房的，恰恰是腐败官员们。当前“发掘”的房姐、房妹、房哥、房嫂乃至房祖宗，他们名下的几十、几百套房不可能是高价买入的，所以，他们才是“转让所得”最大的获益者。他们在当今中国有着极强的代表性，这些人并不在少数！“上海市曾经由组织部门对2000多名市属干部购房情况进行摸底，先以购房价格与市场价格‘差价50万元’为起点，后发现工作量过大，调高为‘差价100万元’。知情者介绍，上海的2000多名市属干部中“拥有八九套住房的干部比比皆是”，这尚不包括以非近亲属名义持有或由其他人代持的房产。最后这次摸底同时不了了之。（详见《上海多名官员被曝低价购房，差价高达数百万元》，2010年11月26日新民晚报报道，作者杨海鹏）上海如此，那么全国的情况呢？ 
 

“3.01通知”用“转让所得”作为计税依据，这正是在尽可能缩小拥有多套有房人的获利空间，从而进一步打击炒房行为。当然，在此过程中，普通的二手房卖者肯定会连带受伤，或者这种损失会转嫁给买房者，甚至助推房价的普遍升高。这需要新一届政府能进一步细化政策，如何能保证调控政策不“一刀切”，不会误伤改善型刚需，以保障合法者的权益。 
 

另外，一些学者和潜在利益受损者对 “3.01通知”的典型批评意见是“不市场”。对此，笔者认为，限购的确“不市场”。但是，所谓的“中国房地产市场”又何时“市场化”过？如土地制度、住房公积金的“多轨制”、仍存在的“福利分房”、暴力拆迁，等等这些，都说明中国房地产市场并非一个真正市场化意义上的市场，也说明，在中国房地产业，政府失灵到了各种程度。所以，政府在纠正自身失灵过程中，如果目的为实现社会正义，政府有通过非市场手段扭转局面的合法性。 
 

纵观“3.01通知”全文，外界能感觉到政府的决心——调控已经开始触及到了“老虎屁股摸不得”的房地产业本身。剩下的事情，就看如何将这些针对性强的细则实施到位了。对此，信心该有，却不宜太乐观。调控能否成功，不是决心大小的问题，而是腐败力量与反腐败力量的实力较量。同时，中国历来并不缺少制度建设，缺少的对制度的有效执行。显然，今后的房地产调控，会是考验“习李新政”的关键之一。


（来源：纽约时报中文网）